Liquide Immobilien durch Reits


Börsennotierte Immobiliengesellschaften machen eine eigentlich wenig liquide Anlageklasse liquide. Mit Zertifikaten können Anleger an der Wertentwicklung von smarten, breit diversifizierten Immobilienaktienindizes teilhaben – und so die Vorteile des Immobilien- und Zertifikatemarktes gleichermaßen nutzen.

In Zeiten niedriger Zinsen suchen Investoren nach alternativen Anlagen, die stetige Einnahmen und Wertzuwachs ermöglichen. Immobilien, die regelmäßige Mieteinnahmen verzeichnen, sind eine Möglichkeit. Aktien, die die Chance auf Kursgewinne und Dividenden bieten, sind eine andere. Immobilienaktien kombinieren beides.

Immobilieninvestments in Wohnungen, Häuser oder auch Büros und andere Gewerbeimmobilien bieten langfristig für gewöhnlich Kapitalzuwachs und Inflationsschutz. Auch weisen sie eine vergleichsweise geringe Volatilität auf. Und die Hinzunahme von Immobilien in ein Portfolio aus Aktien und Anleihen kann Diversifikationsvorteile bringen. Denn die Anlageklasse, die gern als “Betongold” bezeichnet wird, wies in der Vergangenheit häufig eine niedrige Korrelation zu Aktien oder Renten auf.

Der direkte Immobilienkauf – ganz gleich, ob zur späteren Vermietung oder zur Selbstnutzung – kann jedoch eine Reihe von Problemen mit sich bringen. Zum einen muss der Käufer eine große Summe aufwenden. Selbst für eine mittelgroße Wohnung in einer deutschen Großstadt können schnell mehrere Hunderttausend Euro zusammenkommen. Der Erwerber einer solchen Immobilie würde womöglich einen Großteil seines Kapitals in einem Objekt bündeln oder einen Kredit dafür aufnehmen.

Klumpenrisiko droht

Wer die Wohnung vermieten möchte, setzt sich einem “Klumpenrisiko” aus. Die Gefahren für den Investor sind vielfältig. Die Immobilie könnte Baumängel aufweisen oder sich schlecht vermieten lassen. Potenzielle Mieter könnten nicht zahlen, und ehe die Wohnung wieder frei wird, kann schnell ein Jahr vergehen, in dem keine Einnahmen fließen. Und danach ist die Wohnung möglicherweise in renovierungsreifem Zustand. Auch würde man sich nur auf einen regionalen Standort konzentrieren. Und es ist schwer abzusehen, wie sich dieser regionale Markt entwickeln wird.

An eine Risikostreuung ist beim direkten Immobilienkauf kaum zu denken. Diesen Zweck erfüllten in der Vergangenheit beispielsweise offene Immobilienfonds, die allerdings weniger transparent und liquide sind. Offene Immobilienfonds und andere weniger liquide Investmentformen können beispielsweise in Krisensituationen die Rücknahme der Anteile aussetzen und sie somit illiquide machen – ein Problem für Investoren.

Gerade in Krisenzeiten schätzen Inhaber von Immobilien zwar auch, dass Immobilien keinen täglichen Bewertungsänderungen ausgesetzt und daher weniger volatil sind. Dass die Objekte nicht täglich bewertet und gehandelt werden können, ist aber auch ein Nachteil. Die fehlende Liquidität schreckt Investoren mitunter ab. Ein Haus oder eine Wohnung lässt sich nicht von heute auf morgen verkaufen.

Börsennotierte Immobiliengesellschaften setzen an diesem Punkt an. Denn durch das Listing und die Standardisierung im Reits-Format wird eine eigentlich wenig liquide Anlageform liquide. Hinzu kommt, dass der Anleger mit dem Kauf einer Immobilienaktie das Risiko auf mehrere Immobilien streut, die sich im Portfolio der Gesellschaft befinden. Auch hat die Qualität des Managements Einfluss auf den Erfolg des Investments.

Lange Tradition

Im Ausland haben viele Immobiliengesellschaften die Form eines Real Estate Investment Trust, kurz Reit, gewählt. In den USA existiert diese steuerbegünstigte Struktur bereits seit mehr als einem halben Jahrhundert. Zuvor wurde in den 1950er Jahren in Neuseeland eine ähnliche Form eingeführt. 1969 zogen die Niederlande als erstes europäisches Land nach. Auf Australien, einige asiatische Länder und Belgien folgte im Jahr 2003 mit Frankreich ein wichtiger europäischer Player. Die Idee hinter den Reits war für gewöhnlich, den Zugang zu der Anlageklasse für ein breites Publikum zu ermöglichen. In Deutschland wurde im Jahr 2007 mit dem Reit-Gesetz die Grundlage für diese Struktur geschaffen. Allerdings fallen Wohnimmobiliengesellschaften nicht unter das Reit-Gesetz. So sind die beiden größten deutschen Immobiliengesellschaften Vonovia und Deutsche Wohnen keine Reits.

Die Vorteile von Immobilienaktien sind vielfältig. Sie bieten Liquidität und geben Anlegern Zugang zu Immobilienportfolios höchster Qualität. Als börsennotierte Gesellschaften müssen die Unternehmen für Transparenz sorgen. Unterm Strich erhalten Anleger Renditen aus Immobilieninvestments in einer liquiden Form.

Das wichtigste Alleinstellungsmerkmal der Immobilienaktien gegenüber anderen, gewöhnlich ungelisteten Investmentformen ist die Liquidität. Ein kontinuierlicher Handel mit permanenter Preisfeststellung ermöglicht es Anlegern, in kurzer Zeit ein- oder auszusteigen. Ein Problem bleibt jedoch: Der Kauf eines einzelnen Reit bietet noch keine Diversifikation. Immobiliengesellschaften konzentrieren sich häufig auf einen Teilsektor. Oftmals sind sie zudem regional fokussiert, weil sie möglicherweise in einem bestimmten Markt Expertise haben. Auch lässt es sich schwer einschätzen, welcher Reit wirklich gut ist und eine aussichtsreiche Entwicklung verspricht.

Diversifikation durch Indizes

Neben dem Kauf von verschiedenen Immobilienaktien bevorzugen professionelle Anleger häufig Investments über diversifizierte und liquide Reit-Indizes. Viele dieser Gesellschaften verfügen über spezialisierte Portfolios. Das heißt, sie konzentrieren sich auf einen Sektor innerhalb der Immobilienbranche, etwa auf Wohnimmobilien, Büros oder Einkaufszentren. Der Reit-Index bietet schließlich eine Diversifikation über die einzelnen Subsektoren der Immobilienbranche sowie eine regionale Streuung und minimiert damit das Risiko für den Investor.

Der Reitsmarket Global Balanced Index wird nach objektiven Kriterien zusammengestellt. In diesem Beispiel werden aus mehr als 2 600 Aktien die Titel ausgewählt, die Mindestanforderungen an Liquidität und Marktkapitalisierung erfüllen. Bei den Reitsmarket-Indizes werden zudem Faktoren wie Risiko, Fundamentaldaten, Wachstumspotenzial oder positive Marktdynamik mit einbezogen. Das Besondere an den Reitsmarket-Indizes: Die Auswahl wird von einem spezialisierten Team vorgenommen, das von dem Immobilienexperten Professor Alex Moss beraten wird, und hat einen akademischen Hintergrund. Die Indizes werden nach objektiven – sowohl quantitativen als auch qualitativen – Faktoren zusammengestellt. Dabei verfolgt der Indexberater das Ziel, nach transparenten Kriterien die aussichtsreichen Aktien zu identifizieren. Der Anleger muss sich also nicht selbst um die Auswahl kümmern. Auf dieser Grundlage werden die 40 Reits mit den vielversprechendsten Werten für den Global Balanced Index ausgewählt.

Auch werden die Indizes regelmäßig überprüft und “rebalanced”. Privatanleger können in diese Indizes beispielsweise über den Kauf von Zertifikaten investieren. Diese Produkte verknüpfen einen themenbezogenen, diversifizierten Basiswert mit einer gewünschten Zertifikatsstruktur.

Ein Bonus-Zertifikat auf den Reitsmarket Global Balanced Index beispielsweise gibt Anlegern zunächst die Möglichkeit, an steigenden Kursen dieses Immobilienindex teilzunehmen. Hinzu kommt die Bonusstruktur, die dem Inhaber des Zertifikats eine Teilabsicherung und die Optimierung der Seitwärtsrendite ermöglicht. Denn solange sich der Index stets oberhalb einer bestimmten Barriere hält, bekommt der Investor bei Fälligkeit mindestens den Bonusbetrag. Er könnte auch bei einer Seitwärtsbewegung des Index oder bei moderat fallenden Kursen eine positive Rendite erzielen. Zu Verlusten kann es kommen, wenn der Index deutlich fällt und die Barriere berührt oder unterschreitet.

Der Weg von der Immobilie zum Zertifikat ist mehrstufig. Eine börsennotierte Gesellschaft, oftmals in Form eines Reit, erwirbt ein Immobilienportfolio. Durch das Listing wird das Immobilieninvestment liquide. Der Index bündelt gleich eine Mehrzahl solcher internationalen Aktien. Und das Zertifikat gibt Privatanlegern schließlich einen einfachen Zugang zu dieser Anlageklasse.

Dominik Storhas

Strukturierte Produkte Sales, Goldman Sachs International

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